業(yè)委會起訴物業(yè)索要停車收益，法院判決返還340萬元。

微塵 · 發(fā)表于 2024-7-18 16:26:10

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本文轉自【上海法治報】；

業(yè)委會起訴物業(yè)索要停車收益，法院判決返還340萬元

車輛進出小區(qū)被收取的停車費，屬于物業(yè)公司收入，還是屬于由業(yè)主共有的公共部分收益呢？近日，福州中院對一起業(yè)委會起訴物業(yè)公司業(yè)主共有權糾紛案作出判決：物業(yè)公司返還給業(yè)委會340余萬元的地面停車收益。

解聘物業(yè)公司后

向其索要停車費收益

事情發(fā)生在福州市倉山區(qū)吉苑小區(qū)。這是一個近20年的老小區(qū)，自2005年建成入住以來，一直由福建銀典物業(yè)管理服務有限公司（下稱“銀典物業(yè)公司”）管理。

周劍鋒是第二屆福州吉苑小區(qū)業(yè)主委員會的主任。他向記者提到，銀典物業(yè)公司管理的時候小區(qū)環(huán)境并不好，停車也毫無規(guī)章。

案卷材料顯示：2005年8月，吉苑小區(qū)開發(fā)商委托銀典物業(yè)公司為案涉小區(qū)提供物業(yè)服務。根據前期物業(yè)服務合同約定，乙方提供的前期物業(yè)管理服務包含車輛的停放管理，室外機動車每輛每月60元，地下室車庫每輛每月70元。

2018年3月，小區(qū)業(yè)主委員會成立。2019年1月，小區(qū)業(yè)委會通過相應程序解聘銀典物業(yè)公司，次日銀典物業(yè)公司撤離吉苑小區(qū)，不再繼續(xù)提供物業(yè)服務。

記者了解到，早在2019年的時候，吉苑小區(qū)第一屆業(yè)主委員會就曾表決是否要起訴銀典物業(yè)公司，由于業(yè)主大會沒有得到三分之二的業(yè)主贊同，這個提案就被擱置了。

“訴訟時效就三年，再拖下去，這個案子就沒得打了。”心系業(yè)主利益的周劍鋒卡在訴訟時效結束之前，當機立斷請了律師團隊，起訴銀典物業(yè)公司。

周劍鋒說，這個案件侵權時間跨度大，業(yè)主手上證據少，勝訴難度大，訴訟過程并不容易。

周劍鋒回憶道，小區(qū)的公共收益組成有廣告收益、擺攤收益和停車費收益。由于廣告和擺攤收益并不多，也不好追溯，他們最終決定從小區(qū)停車收益入手。

2022年5月，經過多方咨詢，以及檢索了很多江蘇、浙江、上海等省市的相似案例之后，才正式起訴。業(yè)主們要求物業(yè)公司返還自2005年8月至2019年1月15日其撤場之日期間，案涉小區(qū)地面停車收益款及利息。

法院判決物業(yè)公司

支付業(yè)委會340萬元停車費

倉山法院經審理認為，案涉小區(qū)地面停車位包括規(guī)劃的442個以及后期業(yè)委會自行劃線的地面車位。其中，442個地面停車位雖有規(guī)劃，但并無獨立產權，現(xiàn)有證據亦無法證明開發(fā)商與業(yè)主有對上述車位的歸屬作出約定，且該部分車位實際占用了小區(qū)共有場地，故應認定為全體業(yè)主共有；業(yè)委會占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的其他車位，亦屬于業(yè)主共有。

法院認為，涉事物業(yè)公司對屬于業(yè)主共有部分區(qū)域進行停車管理所取得的每車每月60元費用，應屬于全體業(yè)主所有。物業(yè)公司辯稱每車每月60元的停車費用為其停車管理服務費，并非案涉小區(qū)的公共收益，缺乏依據，法院不予采信。故判決物業(yè)公司扣除25%的物業(yè)停車經營管理費用后，返還75%的地面停車收益，共計340余萬元。

一審判決后，涉事物業(yè)公司上訴，福州市中級人民法院二審維持原判。

民法典第二百七十五條第一款規(guī)定：“建筑區(qū)劃內，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。”該條第二款規(guī)定：“占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有?！?/font>

據福州中院公眾號披露，該案一審法官、倉山法院三級法官劉培玲指出，本案中，小區(qū)地面車位雖經建筑規(guī)劃，但并無證據證明開發(fā)商與業(yè)主之間有關于地面車位權屬的約定，地面車位實際是占用了小區(qū)共有場地用于滿足小區(qū)業(yè)主的生活需要；且地面車位不能辦理獨立產權，不能成為享有專有權的專有部分。

因此，法院認定小區(qū)地面車位屬于小區(qū)全體業(yè)主共有，基于該車位所產生的收益即停車費亦應歸業(yè)主共有，最終判決物業(yè)公司扣除25%的經營管理費用，向業(yè)委會返還75%的地面停車收益340余萬元。