買房是對(duì)所在城市預(yù)期或未來的投票

冰熾梟狼

樓市救市政策導(dǎo)致一線城市發(fā)力，二三四線城市受壓，產(chǎn)業(yè)和人口是支撐房?jī)r(jià)核心要素，中小城市因缺乏產(chǎn)業(yè)和人口而衰敗。

最近張家口又傳來一則新聞。

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據(jù)報(bào)道，5月31日，張家口市的某中介人士對(duì)記者表示，目前在張家口市下花園區(qū)，花6萬元的確可以買一套建筑面積60平米的兩室一廳，花8萬元也能買一套78平米的兩室兩廳。

記者針對(duì)公示的便宜房源和房產(chǎn)中介進(jìn)行了一番咨詢。據(jù)了解，這套總價(jià)6萬元、70平米的兩室兩廳，位于張家口市下花園區(qū)。3年前就掛牌出售了，最初掛牌價(jià)18萬元，今年3月降價(jià)至6萬元，但截至目前仍然未能出售。

有人說，這套6萬元的房子沒有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)。不過，網(wǎng)上確實(shí)有不少單價(jià)在千元左右的70年產(chǎn)權(quán)、有獨(dú)立房本的正經(jīng)房源。

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張家口是什么概念？號(hào)稱北京的后花園。前幾年借冬奧會(huì)的風(fēng)口，很多北京人都去買了張家口的房子，單價(jià)基本在萬元每平左右?，F(xiàn)在隨著環(huán)京樓市的崩盤，基本都跌到三四千元每平，而且有價(jià)無市?？梢哉f環(huán)京樓市前幾年的投資客基本損失慘重，用全軍覆沒來形容都不為過。

可是這也反向說明，張家口雖然屬于河北省，但是確實(shí)距離北京很近。如果坐高鐵從北京市清河站出發(fā)，大約40分鐘就能到達(dá)張家口市下花園站，比很多北京人坐地鐵上班時(shí)間還短。而且，除了高鐵，還可以從昌平區(qū)朱辛莊站乘坐899路，也能直達(dá)。開車直接走京藏高速，也就是一個(gè)多小時(shí)的車程。

并且按以前賣房的邏輯，下花園人口少、空氣也好，環(huán)境優(yōu)美，上風(fēng)上水，特別適合北京人來度假、養(yǎng)老?，F(xiàn)在環(huán)境沒變，距離沒變，客群也沒變，怎么房?jī)r(jià)說崩就崩了呢？

這只能說明一件事，就是原來的房?jī)r(jià)是真的泡沫。所謂旅游地產(chǎn)其實(shí)是營(yíng)銷加包裝加騙局而已，這一點(diǎn)基本已經(jīng)是房地產(chǎn)的常識(shí)了，不用多說。什么冬奧概念，什么養(yǎng)生概念，其實(shí)都是虛的，還不如燕郊大廠的進(jìn)京通勤定位來得實(shí)在?，F(xiàn)在環(huán)京一崩，張家口第一個(gè)倒下也就理所當(dāng)然了。

有意思的是，張家口的這則新聞，標(biāo)題叫做“不用跑鶴崗”。鶴崗招誰惹誰了，莫名其妙又被戳了一刀。

鶴崗市房子白菜價(jià)的事情要追溯到2019年了，那年我們沒見過大白也不用戴口罩，身體倍兒棒。當(dāng)時(shí)鶴崗有套商品房賣2萬元，引起全社會(huì)轟動(dòng)。根據(jù)記者采訪，鶴崗市大部分房子也還是單價(jià)在2000元每平以上的。雖然確實(shí)也很便宜，但也不是遍地大白菜。

在慘可以拿來賣的年代，真慘反而會(huì)變得不慘。不慘裝慘最后才會(huì)很慘。

總之，鶴崗就成為房屋白菜價(jià)的鼻祖城市。后來不管哪個(gè)城市出現(xiàn)超便宜的房源，都要把鶴崗拎出來走一圈兒。

這兩年我們突然發(fā)現(xiàn)，四線城市房子白菜價(jià)的新聞越來越多了。如果說鶴崗、鶴壁、玉門、淮南還可以說是資源性城市的衰退，可張家口是實(shí)實(shí)在在地沒有任何問題，該怎么解釋呢？

只能說，產(chǎn)業(yè)和人口才是支撐一座城市房?jī)r(jià)的核心要素。未來人口會(huì)慢慢向中心城市聚集，三四線城市因?yàn)闆]有人口，也就發(fā)展不起來產(chǎn)業(yè)；因?yàn)闆]有產(chǎn)業(yè)，也就無法留住人口。最終會(huì)在惡性循環(huán)中走向衰敗。

比如上面提到的淮南，地處長(zhǎng)三角，距離安徽省會(huì)合肥只有100公里左右，比張家口離北京還近。而且轄區(qū)內(nèi)有4個(gè)高鐵站，是京滬線與京港大通道的交匯點(diǎn)，1-2小時(shí)直達(dá)長(zhǎng)三角三省一市，出行便捷。

可是這么好的交通條件反而成了人口流失的快捷通道?；茨喜坏珱]有承接長(zhǎng)三角溢出的人才，反而被上海杭州合肥虹吸掉自己的人才。

房?jī)r(jià)觸底的中小城市，張家口不是第一個(gè)，也不會(huì)是最后一個(gè)。

回到我們的題目，現(xiàn)在一線城市除北京以外已經(jīng)紛紛發(fā)力救市，而北京的政策也只是時(shí)間問題。但是大家的政策發(fā)力點(diǎn)主要集中在降首付、降利率、放松限制等方面。這其實(shí)是明擺著是存量競(jìng)爭(zhēng)，要從更低層級(jí)的城市虹吸購(gòu)買力。

比如你的錢本來只夠在江門買房出首付，但是現(xiàn)在廣州不限購(gòu)了，而且首付降到15%，這下子你可以在廣州買一套房了。你會(huì)怎么選？雖然廣州買房貸款更多，可是利率也降了啊，很多人就動(dòng)心了，本來應(yīng)該在江門的購(gòu)買力就這樣被廣州吸走。

其他城市也是同樣的道理。上海一發(fā)力，蘇州趕緊聲明可以買房落戶；杭州新政一出，金華溫州就慌了手腳。樓市已經(jīng)出現(xiàn)了很明顯的“大魚吃小魚，小魚吃蝦米”的內(nèi)卷特征。你降首付我就不限購(gòu)，你不限購(gòu)我就送戶口，總之就是比誰更能放得開。

而且這條PK鏈的傳導(dǎo)性還特別強(qiáng)。上海搶蘇州的，蘇州就搶常州的，南京要跟蘇州搶，無意間就會(huì)傷害合肥。最后的結(jié)果，就是大家全部把底線拉到一個(gè)水平線上。

在這種情況下，誰動(dòng)作快就能先占到便宜。畢竟購(gòu)買力是有限的，買了我的，可能就不會(huì)再買你的。比如5月短短一個(gè)月內(nèi)，就有南京、武漢、杭州、佛山、合肥五個(gè)“強(qiáng)二線”城市宣布“擁有合法產(chǎn)權(quán)住宅可申請(qǐng)落戶”，這意味著擁有這些城市的戶口不再受學(xué)歷、年齡、就業(yè)等條件的限制，掏錢買房就有望落戶。甚至部分城市還宣布一人買房、全家隨遷。你總不能這個(gè)月買了我的房也落了我的戶，下個(gè)月再遷走吧？

所以，當(dāng)樓市決戰(zhàn)開始的時(shí)候，一線城市已經(jīng)赤膊上陣，二線城市為了生存底線都不要了，三四線城市呢？沒有任何辦法，比你更優(yōu)秀的人還比你更努力更不要臉，上哪說理去。

一線城市一發(fā)力，二線城市就窒息，三四線城市直接倒地。

所以張家口的類似新聞，打賭不久后還會(huì)再出現(xiàn)。

內(nèi)卷的癥結(jié)在于沒有出路?，F(xiàn)在救市政策的問題是沒有提升購(gòu)買能力，蛋糕不做大，那不就只能看誰更能搶了嗎？

所以政策力度是一回事，發(fā)力方向又是另一回事。如果只是使用蠻力，救活了這一個(gè)，很可能干掉了另一個(gè)。

買房最終看人口，買了后起碼住5到10年，還有中介費(fèi)，房產(chǎn)局的稅，裝潢費(fèi)用等等，到時(shí)有沒有接盤的？

根據(jù)上海市衛(wèi)健委2024年5月20日發(fā)布的《2023年上海市人口監(jiān)測(cè)統(tǒng)計(jì)資料主要數(shù)據(jù)匯編》，上海2023年總和生育率是0.6，上海市平均初婚年齡是31.66歲。上海平均每個(gè)婦女，在整個(gè)育齡年齡段，生育的孩子數(shù)量是0.6。

舉例，假設(shè)一個(gè)社會(huì)，這代年輕人共有100個(gè)男人、100個(gè)女人，那么總和生育率0.6，就意味著他們下一代共有100*0.6=60個(gè)孩子，也即下一代人口數(shù)量是上一代的60/200=30%

再下一代呢？再下一代的人口數(shù)量是：60*30%=18個(gè)，是目前這代人口數(shù)量的18/200=9%！

所以未來新增人口會(huì)呈幾何級(jí)別的下降。

全國(guó)的總和生育率，比上海高，在1.0左右。意味著下一代的人口是這代人的50%，再下一代是這代的25%。

所以，這樣的人口發(fā)展趨勢(shì)，你還認(rèn)為以后的房?jī)r(jià)會(huì)暴漲？

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