江蘇多地試行存量房“以舊換新” 市場(chǎng)如何行穩(wěn)致遠(yuǎn)？

美麗煙花

5月21日，首批參與南京市存量房“以舊換新”活動(dòng)的10位業(yè)主代表正式簽約。在首批完成線下驗(yàn)房并出具評(píng)估價(jià)格的 100套房源中，有52位業(yè)主確認(rèn)成交。南京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長兼秘書長張輝說，“以舊換新”作為這一輪穩(wěn)樓市政策舉措中的創(chuàng)新性做法，既盤活存量房產(chǎn)又優(yōu)化增量住房，起到一舉兩得的效果。

記者了解到，在此之前也有其他城市嘗試收購存量房“以舊換新”，市場(chǎng)反應(yīng)不一。南京破題存量房“以舊換新”為何有較好市場(chǎng)反應(yīng)，市場(chǎng)還有何期盼，如何行穩(wěn)致遠(yuǎn)？記者進(jìn)行了調(diào)查。

簽約業(yè)主：“老破小”換成電梯房

在活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)，記者見到喜氣洋洋來簽約的華志勇夫婦。他們告訴記者，自家房子在建鄴區(qū)南湖一帶，是個(gè)沒有電梯的“老破小”，“我們家在7樓，每天回家要爬樓，早就想把房子換掉，換個(gè)有電梯的房子養(yǎng)老?！?/font>

這次“以舊換新”活動(dòng)讓華志勇夫婦實(shí)現(xiàn)了心愿。他們選的新房是棲霞區(qū)的頤和縵山項(xiàng)目， 115平方米，三房，比老房子大30多平方米。夫妻倆對(duì)這次置換很滿意，“新房在城東，自然環(huán)境好，很適合養(yǎng)老。有了電梯房，再也不用擔(dān)心爬不動(dòng)樓梯了?！?/font>

這是華志勇夫婦“老破小”換電梯新房的心愿達(dá)成時(shí)間表：4月27日看到南京安居建設(shè)集團(tuán)發(fā)布“以舊換新”試點(diǎn)公告，4月29日到安居集團(tuán)活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)咨詢，當(dāng)天乘坐服務(wù)車輛到新房現(xiàn)場(chǎng)看房，5月2日交意向金，5月16日舊房評(píng)估價(jià)出來，5月21日正式簽約。

舊房難賣、置換難，是此次簽約業(yè)主遇到的共同問題，也折射了房地產(chǎn)市場(chǎng)改善性需求的潛力所在。簽約業(yè)主李偉告訴記者：“我父母的房子在鼓樓區(qū)老城區(qū)，沒有電梯，他們年紀(jì)大了上下樓困難。想增加電梯，鄰居們卻始終達(dá)不成統(tǒng)一意見；想賣房，掛出去兩年了無人問津，偶爾接到電話都是中介希望降價(jià)的。父母只好搬到江北的一家養(yǎng)老院去住?！笨吹酱媪糠俊耙耘f換新”活動(dòng)后，他迅速報(bào)名，并為父母選了一套在養(yǎng)老院附近的頤和鉑岸江璟新房。120平方米老房子置換130平方米新房，舊房評(píng)估價(jià)占新房總價(jià)的70％多，補(bǔ)足余款，7月可拿新房。李偉開心地說：“非常榮幸能成為第一批‘以舊換新’業(yè)主。”

此次簽約業(yè)主徐女士的“換房時(shí)間表”更短，從登記報(bào)名、意向認(rèn)購，到中介評(píng)估、確認(rèn)成交，僅15天。徐女士原本就住在頤和鉑岸江璟，一直想把鼓樓的老房子賣掉，在同一小區(qū)給父母也買一套。如今，她和父母如愿換上新房，她用“驚喜”兩個(gè)字來形容此刻心情。

“自4月27日發(fā)布存量住房‘以舊換新’公告以來，受到社會(huì)廣泛關(guān)注，市民登記報(bào)名、意向認(rèn)購積極踴躍?！蹦暇┌簿咏ㄔO(shè)集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人說，截至5月20日，線上、電話、現(xiàn)場(chǎng)等各類咨詢約3450組，“南京房產(chǎn)微政務(wù)-房幫寧-寧換新”平臺(tái)登記意向報(bào)名約4150組，初審符合條件的登記約3430組?，F(xiàn)場(chǎng)累計(jì)來訪約2230組，繳納新房意向認(rèn)籌金的換房人515組。

舊房估價(jià)：流程公開公正，結(jié)果較為客觀

在簽約現(xiàn)場(chǎng)，業(yè)主均表示對(duì)舊房子的評(píng)估價(jià)格較為滿意。

華志勇說，“達(dá)到心理預(yù)期了”。同小區(qū)的房子兩年內(nèi)都沒有成交案例，最終評(píng)估價(jià)到底會(huì)給多少，他起初心里也沒有底。最后收到工作人員報(bào)來的價(jià)格，華志勇覺得很客觀，表示認(rèn)可。

李偉說，當(dāng)時(shí)三家評(píng)估機(jī)構(gòu)一起來家里現(xiàn)場(chǎng)評(píng)估，拍照片、填表格，最后工作人員給出的價(jià)格，“比我心理預(yù)期略低，比市場(chǎng)價(jià)略高，我們接受。”此外，相比自己賣房省去了中介費(fèi)，這一點(diǎn)也讓他感到很滿意。

簽約業(yè)主孫琳佳告訴記者，自己在南京建鄴區(qū)的一套小房子已經(jīng)在二手房網(wǎng)站掛了兩年多了，一共被“砍價(jià)” 12次，最多一次直接降了 50萬元，“心態(tài)都繃不住了”。此次評(píng)估機(jī)構(gòu)給出的價(jià)格沒有此前擔(dān)心的“大砍刀”，“評(píng)估價(jià)較為公正，符合房子所值?！?/font>

“我們通過機(jī)制來保障結(jié)果客觀。”南京安居集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人說，“比如怎么遴選評(píng)估機(jī)構(gòu)，評(píng)估工作前進(jìn)行培訓(xùn)，規(guī)范工作流程。但我們不去干涉每一家的評(píng)估結(jié)果。每個(gè)客戶會(huì)有3家評(píng)估機(jī)構(gòu)上門，出3份評(píng)估報(bào)告，最終選取中間值?！彼硎?，首批成交完成后，將進(jìn)行流程復(fù)盤和總結(jié)，找出問題和不足，調(diào)整優(yōu)化整個(gè)試點(diǎn)策略和方向。

目前二手房評(píng)估工作正在有序進(jìn)行中。在上周完成首批次100套房源線下驗(yàn)房、評(píng)估結(jié)果出具等工作后，安居集團(tuán)又從評(píng)估機(jī)構(gòu)庫里搖號(hào)選定了2批評(píng)估機(jī)構(gòu)，開展第二批200套房源的驗(yàn)房評(píng)估工作。這一批房源，預(yù)計(jì)6月上旬可基本完成現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)，并于上門時(shí)間之日起5—8個(gè)工作日出具評(píng)估結(jié)果，反饋給業(yè)主。

存量房“以舊換新”活動(dòng)得到南京各相關(guān)部門的有力支持。南京不動(dòng)產(chǎn)登記部門聯(lián)手房產(chǎn)和稅務(wù)部門，共同搭建快速響應(yīng)溝通小組，為安居集團(tuán)提供不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記、資金監(jiān)管、稅費(fèi)繳納等政策解讀和咨詢服務(wù)，推動(dòng)“一件事一次辦”。南京市不動(dòng)產(chǎn)登記中心還設(shè)立住房“以舊換新”服務(wù)專窗，提供點(diǎn)對(duì)點(diǎn)辦證服務(wù)。

市民期待：更多區(qū)域、更多房源

去年下半年以來，江蘇各地以不同路徑探索存量住宅“以舊換新”。去年 11月，蘇州太倉區(qū)嘗試以國企收購的方式支持市民存量住宅“以舊換新”，受到市場(chǎng)好評(píng)。隨后，蘇州相城區(qū)、海安市、南京市、無錫梁溪區(qū)紛紛跟進(jìn)，啟動(dòng)國企收購方式存量房“以舊換新”。

張輝認(rèn)為，國企收購方式存量房“以舊換新”是這一輪穩(wěn)樓市政策舉措中的創(chuàng)新性做法，直擊房地產(chǎn)市場(chǎng)痛點(diǎn)——盤活存量房源、激活新房市場(chǎng)。閑置的存量房收購之后可用作租賃住房，解決住房剛性需求，盤活存量房源；存量房賣掉后，可有效滿足居民購買改善房的需求，激活新房市場(chǎng)。

南京此次能夠成功“破題”，二手房的評(píng)估模式、評(píng)估價(jià)格尤為關(guān)鍵，此外，還與活動(dòng)覆蓋面大、新房房源選擇多有著重要的關(guān)系。南京市主城六區(qū)（玄武區(qū)、秦淮區(qū)、建鄴區(qū)、鼓樓區(qū)、棲霞區(qū)、雨花臺(tái)區(qū)）存量房均可參加，可以置換河西中、河西南、南部新城、馬群、江北核心區(qū)等板塊的 14個(gè)新房樓盤。

在簽約現(xiàn)場(chǎng)，不少業(yè)主表示，南京存量住房“以舊換新”試點(diǎn)“房源充足，且不少項(xiàng)目位于南京主城區(qū)，有得選”。首批“以舊”限額2000套，可供“換新”的新建商品住房房源約7800套。

采訪中，也有不少市民表達(dá)遺憾，如浦口區(qū)、江寧區(qū)的存量房不能參加此次活動(dòng)，此外，14個(gè)新房樓盤的選擇空間仍然較為有限。在頤和鉑樾府，記者遇到手握3套舊房迫切需要置換的孫女士，跑了4家樓盤卻未選擇到心儀的意向房源。

南京工業(yè)大學(xué)天誠不動(dòng)產(chǎn)研究所執(zhí)行所長吳翔華認(rèn)為，目前2000套的試點(diǎn)數(shù)量相對(duì)龐大的置換需求還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，而且僅限于安居集團(tuán)自己開發(fā)的樓盤，地段位置受到一定限制，輻射的人群相對(duì)有限。

根據(jù)最新市場(chǎng)消息，近期南京“收舊換新”可能在一定條件下擴(kuò)圍到更多房企的在售項(xiàng)目，給予換房人更多選擇空間。

持續(xù)發(fā)展：依城施策，路徑多元

存量房“以舊換新”活動(dòng)已在全國越來越多的城市展開。隨著武漢、深圳、上海等地相繼加入存量住房“以舊換新”陣營，根據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)，截至5月20日，全國已有超60城推出住房“以舊換新”措施，推進(jìn)商品房“以小換大”“以舊換新”“以低配換高配”，成效初顯。

縱觀全國存量房“以舊換新”，有“國企收舊換新”和“中介優(yōu)先賣”兩種主流模式。在“中介優(yōu)先賣”模式中，二手房出售環(huán)節(jié)的不確定性較大，促成“以舊換新”成效不明顯。與之相比，“國企收舊換新”效果較明顯。我省的南京、蘇州、南通啟東、無錫等城市均采用“國企收舊換新”政策。

不同于中介幫賣和國資收購，南通海安市走出存量住房“以舊換新”第三條道路。今年初，海安市出臺(tái)試行商品房“以舊換新”政策，依據(jù)“誰回收、誰置換、誰收益”原則，其特點(diǎn)是新房開發(fā)商收購業(yè)主舊房，政府負(fù)責(zé)服務(wù)、促成交易，自由度高。國企、民企開發(fā)的樓盤都可以參加“以舊換新”。海安首輪試點(diǎn) 9個(gè)參與“以舊換新”的樓盤來自 5家開發(fā)商，其中民營企業(yè)超過一半。在換新過程中，住建局還借用拆遷過程中的房票這一工具，作為“以舊換新”買賣雙方的交易憑證，由政府部門蓋章生效。

58安居客研究院院長張波說，從全國來看，單一市場(chǎng)化的“以舊換新”在房?jī)r(jià)下行期間效果有限，而各地方政府以及地方國企參與較深的“收舊在先”模式，效果更為直接。收舊房源和保障房結(jié)合更是在城市層面起到高效加速庫存去化、加快保障房供給的雙重效果。這一點(diǎn)在商品房明顯供大于求，并且保障房規(guī)劃體量大的高能級(jí)城市體現(xiàn)尤為明顯。

張波建議，各地需明確收舊目標(biāo)，并加大政府參與力度，先努力加快“收舊”，才能帶動(dòng)“換新”。

吳翔華表示，基于南京安居集團(tuán)的企業(yè)特性，收回來的房子可以做保障、人才、租賃房之用，這一創(chuàng)新辦法是否能夠廣泛推廣、可持續(xù)發(fā)展？“以舊換新”要行穩(wěn)致遠(yuǎn)，還需要更多房企參與進(jìn)來。

“如果‘以舊換新’后續(xù)推出更多房源，且進(jìn)一步擴(kuò)大可置換的覆蓋區(qū)域，新政策有望作為激活市場(chǎng)的重要舉措，在促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步平穩(wěn)健康發(fā)展方面起到越來越重要的推動(dòng)作用?！睆堓x說。（劉霞 劉春 王曉映 周敏）

來源：新華日?qǐng)?bào)·交匯點(diǎn)

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